(資料照片)一.前言

　　2016年4月，第三次政黨輪替尚未展開，但尚在任的政府官員卻已風光不再，因為新政府雖尚未組成，但所有媒體的聚焦均已全然落在尚未出任政府工作的人員身上，政治現實，人走茶涼，這本是人生常態，問題是人未走茶已涼，新舊人員尚未交接，卻已顯露出人性追求利益的自私，一如在房市不景氣下，不動產業者或仲介業者在行事決策間所顯露出的心態，意在追求商業的最大利潤，而不考量消費者的良善與政府政策的背後因素，而一味地向有利的一方靠隴。

　　在新舊總統交接之間，所有的人事與政策凍結，房市政策自然難以推動，唯五月即將接手的新政府已表態支持都市更新政策，有關都更問題再受注意，並直接或間接影響國內房地產市場變動的趨勢。另外，在房市低迷聲中，不僅消費者逐漸重視房價高低與稅賦變動問題，國內房地產業者亦開始改變其投資策略與行銷手法，前者如海外不動產的投資，後者如引進新型的銷售模式，利用高效率的服務來吸引潛在性的客戶，房市產銷環境已產生變化。

　　另外，依國內房市發展經驗，市場遇到重大利空的反應約有半年的延遲(3到6個月)，爾後便逐漸回歸平靜，因此，2016年2月，土壤液化引發出的話題除了房價修正外，就是都市更新與換屋兩大議題，以目前都更難以推進的情況下，不少土壤液化區的住戶可能轉為換屋，同時影響房地產的去化。為瞭解國內房市變動狀況，以及房市不景氣下，政府、產業、消費者所採用的對策，並用以判斷未來國內房市與房價走勢，有關當前的房市變動分析如下述。

二.房市不景氣下的對策
　　房地產業是國內重要產業，也是上下游產業互為關聯的產業，其發展不僅悠關政府的施政，產業的發展，而且影響人民的生活，因此，當國內房市不景氣時，不論是政府部、產業、個人等各部門的決策行為，大抵都會受到影響；另外，在經濟體系中，由於產業大多具有經濟循環的特性，其循環期間雖因各種產業特性互異而有不同的循環周期，且其時間長度各有不同，若將經濟景氣循環分為繁榮、衰退、蕭條、復甦等四個周期，則當前的房市則處於繁榮後的衰退與蕭條時期。

　　面對房市的不景氣，各部門都採取了不同的因應模式，期望房市能減短衰退與蕭條的階段，並即早進入復甦時期。為便於說明房市不景氣下，各部門所採取的應對模式之決策行為，可分為政府、企業、消費者等三大部門，以及都更政策的推動等幾個部分來加以說明。

(一).政府部門
　　2016年4月，政府猶處於新舊政府交接之間的空窗期，也是房市景氣低迷時的交投模糊期，為因應當前房市不景氣，並瞭解政府對房市所採取的因應模式，可分為以貨幣政策調整房市管制、利率調整、海外不動產投資的保護、豪宅稅下降的可行性...等幾個部分來說明：

1.以貨幣政策調整房市管制
　　一般而言，2016年的房地產市場變化大抵續承2015年的房價變動走勢；而
為配合國內外經濟變動走勢，有關貨幣政策的推動與實施問題再受關注，其中，又以利率的變動對房市交投的影響相對較大。如2016年2月，國內五大銀行新承做房貸為216.96億元，創下八年來(2008年3月至2016年月)的新低，房貸利率降為1.835%，較1月減少0.017%，同時亦創下最近五年半(56個月)的新低，為促激房市景氣，央行逐漸修正貨幣政策，顯示政府的打房政策已開始調整。

2.利率的調整
　　2016年3月24日，中央銀行大舉鬆綁房市的信用管制，除了維持高價豪宅的貸款水準不變，也就是台北市七千萬元、新北市六千萬元，以及其他地區四千萬元以上的豪宅貸款，仍有最高六成貸款的管制之外，其餘房屋貸款的管制措施全數刪除，包括大台北特定地區、第三戶以上房貸、公司法人購置住宅貸款，以及土地抵押借款等，其中，又以解禁台北市與新北市的15個行政區之第二戶以上貸款成數限六成的影響最大。另外，繼前二季的調降利率半碼以後，再降息半碼，重貼現率調整為1.5%，擔保放款融通利率1.875%，短期融通利率為3.75%。

3.豪宅稅下降的可行性
　　台北市房屋稅制在前任市長郝龍斌主政時代，曾提出多項改革，如調高新建房屋構造標準單價、調整豪宅認定標準，以及非自住房屋採差別稅率，藉以提高豪宅賦稅。2014年12月，柯市長上任後即調降囤房稅，2015年9月8日，台北市政府公佈「調降囤房稅」，讓政府的「打房」政策受到影響，而依北市財政局研擬豪宅稅加價稅基從現行路段率加價，改採固定比率，用以降低豪宅稅，台北市精華地段如敦化南路及信義計畫區地段等的豪宅稅，因而大幅調降。

　　根據台北市政府的判定，房屋稅是由房屋現值乘以稅率，房屋現值計算時已計算路段率，豪宅稅則再以路段率加持乘加價，被認為重覆計算，所以豪宅稅加價稅基擬從現行路段率加價，改採固定比率或分級比率。

　　目前北市路段率最高的的區段是敦化南路300％，信義計畫區280％，若未來採行固定比率為200％，則超過200％的豪宅稅加價稅基都以200％為計算基礎，200％以下區段豪宅稅加價稅基可能採100％計算，唯2016年3月，央行已保留對豪宅的貸款成數，有關降低豪宅稅與固定比率的修正，仍須進一步考量。

4.海外不動產投資的保護
　　最近幾年中，海外不動產交易活絡，根據內政部的統計，2016年2月，經營國外不動產仲介或代銷業者為423家，較2015年同期的347家之年成長率達二成以上(21.90%)，顯示海外不動產投資已成為各家業者爭食的大餅。唯海外置產糾紛層出不窮，因此，投資人購屋必須於法有據，所有的消費爭議都可以先向業者提出改善要求，或基於相關法令對業者提出申訴，其中，政府對於投資人的保護則扮演重要角色。

　　 事實上，不動產經紀業從事居間仲介或代銷相關業務時，如違反相關規定時，政府可依「不動產經紀業管理條例」、「消費者保護法」或「公平交易法」對業者實施裁罰，因此，只要透過合法的仲介者，消費者在置產海外時對於業者的相關管理及適法性，對投資人比較有保障。

　　另外，針對國內有辦事處或公司登記的業者，如發生房市交易糾紛，可依消費者保護法規定，向直轄市或縣(市)政府消費者服務中心申訴，也可向消費者保護官申請調解，但目前對海外不動產管理仍處於灰色地帶，而以當前法令規範來觀察，若消費者簽約對象在國內沒有公司登記，一旦發生糾紛，雖可透過個人或租屋代管業者協調，或採跨國訴訟來保護自己的權益，但處理過程較為繁複且無保障；因此，海外購屋人在購買前，宜先符合政府法令的規定，簽定相關合約，以保障自己的權益。

(二).產業部門
　　在經濟體系中，生產者是以追求最大利潤為考量，面對房市不景氣時，當然也會改變競業模式，對其原有的投資行為加以修正，而其因應模式大抵可分為下列幾點來說明。

1.不動產業者海外房市投資增加
　　國內房市清冷，投資人為不讓資金閒置，不論是投資人或消費者，都紛紛向海外尋找新的市場與新的投資標的，在過去幾年中，國內許多投資人前往日本、馬來西亞、菲律賓、英國等，尋求適合的投資標的，而其閒置資金則以投資房地產為主要考量，並視政經環境變化而逐漸調整海外投資市場，如2015-2016年期間，國人相繼前往房市頗具潛力的越南尋求新機，且國內已有仲介業者斥資6億元以上，積極與越南第三大建商合作聯賣新建案，期望藉由海外投資模式另闢房市春天。

　　事實上，在國內房市逐漸走入空頭之際，海外房市熱潮汹湧，主要因國內投資利空不斷，且利潤逐漸萎縮，而一般國外房地產投資報酬率都在5%以上，柬埔寨還出現過15%的高投報率，高出國內房市甚多，造成投資人躍躍欲試，國人在海外的房地產投資亦逐年增加；唯基於投資的安全，國人投資海外房地產時，除了必須瞭解國內外有相關制度的差異之外，對於各國之間的政治、經濟、匯率變動等因素，都應該瞭解，並做為投資必須評估的風險之依據。

2.仲介業積極提升服務品質
　　房市不景氣，購屋人相對減少，且客戶時間有限，亦大多缺乏購屋經驗，因此，看屋與成交的時間會更長，對仲介業者相對不利；在此情況下，仲介業者為求生存，必須研擬一套如何滿足消費者需求的方法，且此一認知已逐漸成為房仲業者在政府推動房地合一政策以後的重要考量。

　　在房市不景氣中，房地產市場結構變化快速，自用客戶占市場約占8成，為了滿足自用客戶看屋時間有限，但又希望能夠一次看足的需求，房仲業者因而導入新技術，透過技術的虛擬實境(Virtual Reality，VR)，利用電腦模擬一個三度空間的虛擬世界，提供使用者視覺、聽覺、觸覺等感官的模擬，讓使用者如同身歷其境，節省購屋人逐一看物件的時間，也同時提升仲介成功的效率。
　　在房地產業中，過去僅有建設公司使用VR技術，但為了降低賣方的銷售等待時間，而買方也能增加物件的觀賞與比較，增加選擇性；2010年3月，信義房屋率先推出「Home Staging美式宅妝」的服務概念，只要兩天(48小時)的工作時間，便可讓中古屋變成實品美屋，快速滿足買賣雙方的需求。

2016年3月，仲介業者住商更與iStaging宅妝合作，推出混合擴增實境AR、虛擬實境VR看房體驗，幫助消費者「一秒鐘預見家的樣子」，而這種結合科技與房地產的仲介方式，以及主動迎戰房市的低迷景氣之做法，除可提升對消費者的服務需求外，更可透過VR技術，幫消費者節省時間，也能幫所屬分店在經營上提高看屋效率，進一步增加流通的速度，特別是在房市不景氣時，市場已進入以自用客戶為主的買方市場，唯有提供新技勢，透過科技化增加流通速度，才能成為最後的贏家；因此，不論是為提高房仲業品牌的知名度，或是為滿足消費者需求，則縮短成交時間，提高銷售效率，都將成為房地合一正式實施以後的服務重點，而不能滿足市場需求的業者，也可能將被新時代所淘汰。

(三).消費者部分
　 消費者包括市場供需雙方的投資人與消費者，唯泛指購屋人。

1.投機型的構屋人減少
　　從房市交易的結構來看，一般可分為自住型與投資型兩種，過去自用與投資型的購屋人之比例約6比4，但房市不景氣後，由於政府打房政策不斷，投機客減少，二者的比率逐漸修正為8比2，亦即自用購屋人相對較多，投機型的客戶則大幅減少，對房價的抑低有正面的影響。

2.投資人的稅賦考量
　　2016年是稅賦改變相對較大的一年，許多新稅制都設定在今年的元月開始實施，而在房地產市場中，又以房地合一新制開始實施對房市的衝擊為最大，蓋因房、地交易所得均要繳稅，凡取得的房屋、土地日期在2016年1月1日之後，或2014年1月1日次日後取得，且持有時間在2年以內者，都屬應課稅範圍；因此，營利事業進行房地交易的所得，應併計入營利事業所得額課稅，並不適用免徵所得稅的規定。而房屋、土地交易所得為房地收入扣掉成本和費用，且應逐筆計算，但其限制是土地增值稅不能列為費用扣除。

　　房市與股市變動息息相關，亦與其他稅賦的課徵相關聯，2016年1月1日，證所稅停徵，不論是興櫃股票、IPO股票、大戶條款等課稅規定均廢止；個人因證券交易所得部分，也停徵所得稅。另外，「產業創新條例」等多項租稅獎勵措施也於105元旦起動，至108年12月31日止(2016-2019)，在這三年期間，企業的研究發展支出投資抵減期限，可選擇以支出的15%，抵減當年度營利事業所得稅，或者以支出的10%抵減當年度的稅賦，而尚未抵減的餘額，最長可遞延至3年等。另外，新增的「研發成本加倍減除」租稅獎勵，可與「研究發展支出投資抵減」優惠擇一適用。若公司將智慧財產權作價入股可延緩課稅，而員工取得的獎酬股票，每人每年需新台幣500萬元內，最多可緩徵所得稅5年。

　　整體而言，2016年的稅務變動，包括廢止證券交易所得稅、兩稅合一稅改為部分扣抵制、房地合一稅實施後的計算，產業創新條例，以及中小企業發展條例等多項租稅獎勵措施，也於2016年開始推動執行，而稅賦的變動直接或間接影響消費者與投資人的購屋需求，亦即投資人的稅賦考量，將影響未來房市變動趨勢。

三.都更計劃的推動與實施
　　在房市低迷，但房價下跌不易的情況下，有關都市更新的議題再受到重視，總統當選人並表示支持公辦都更，唯國內真正的公辦都更少有成功的案例。

(一).都更類型
　　大體而言，都更可分為公辦與自辦兩種類型，且公辦都更與自辦都更不同，前者是由政府主導，由直轄市及縣市主管機關公開評選實施，具有公權力，相對公開、公正、公平等特性，但政府必須有足夠的人力與財力，且亦能相互配合；後者由住戶及建商主導，即由建商或住戶委託都更公司，或住戶委託建商實施，但住戶之自主性高，每家各有不同考量因素，住戶意見不易整合，且易產生釘子戶阻礙都更實施之情形。

(二).公辦都更類型
　　在都更的推動過程中，由於都市更新所引發的問題很多，但基於經濟發展與提高人民生活水準之考量，都市更新卻是政府所必須考量並推動的政策，而雙北市因在房地產市場中具有領頭羊的角色，對於都更辦法的擬定，都更政策的推動與實施，更是勢在必行，因此，2016年3月，台北市政府通過公辦都更實施辦法，並將都更辦法分為四種不同的類型，包括全程、半程、輔導、代拆等四種不同的類型，即：

1.全程都更型
　　指由台北市政府全程主導都更的類型，主要是以大型區塊的都更為主，並以之作為都更的示範，讓民眾在面對民辦都更時，更具信心。
2.半程都更型
　　指當民辦都更遇到瓶頸而無法順利推動時，只要地主申請，且實施者同意辦理，則市政府將協助轉移。
3.輔導都更型
　　指民眾若因海沙屋或因天災人禍所受損的建築，若當地住戶有都更意願時，市政府將接受諮詢，並可加以評估。
4.代拆都更型
　　指民辦都更已取得拆除執照，但有拆除困難或難以推動者，可向市政府申請，由市府成立專案小組協調評估。

四.房市不景氣下的房價變動

　　一般而言，影響房價變動的因素很多，唯若就當前有關房市與房價的問題，可分為下列幾個部分來說明：

1經濟大環境不佳
　　2015年，台灣整體經濟環境不如預期，經濟成長率僅0.75%，第三、第四季都是負成長，2016年第一季應亦是負成長，若加上2015年的CPI為-0.31%，顯示消費意願下降，對國內的經濟成長相對不利。而在經濟環境不佳，熱錢問題，以及低通膨之衝擊下，央行有可能調整利率，若再調降利率半碼，對銀行利差會產生不利衝擊，但對房市去化則為利多。另外，房市進入景氣循環以後，2016年第一季的房市成交量將進一步萎縮，但未來房市應仍有調整的空間。

　　事實上，任何產業都必須面臨景氣循環的問題，以房地產市場為例，房市的多頭市場已超過10年，2014年逐漸走向衰退階段，2015年，全年的不動產成交量不到30萬筆，房市正處於景氣循環的下半段中，大環境變化影響房市發展。

2.土壤液化問題未影響房貸政策
　　對於2016年2月才爆發的土壤液化問題，投資人談之色變，唯土壤液化潛勢區對房市的影響應不大，因為目前國內的房貸授信政策尚未對此項結果做出調整政策；另外，由於建築工法逐漸進步，打地樁、土壤強化等，都可以克服土壤液化的問題，雖然老舊房屋的風險相對較高，但金融機構對這類型的房貸政策並無太大的調整政策。

　　唯因土壤液化而換屋的需求將會以預算考量，換屋「由外而內」，即往鄰近、較便宜的區域購置，例如大安、信義換至文山，永和轉往中和或其他具有地緣關係的區域電梯產品，未來市區內可能出現待租老屋，並成為新的商機。

3.部分地段的房價仍呈逆勢上揚走勢
　　長期而言，房市無空頭；亦即長期房價均呈上揚走勢，即使在房市低迷聲中，房價仍有逆勢上揚的區段，如台北市的各個行政區中，中山區的房地產去化是較為快速的地區，其2015年的移轉棟數達4499筆，遠超過於同屬熱門銷售地區內湖的3876筆的一成以上(16.07%)，同時比文山區2895筆高55.41%，並超過信義及松山區的一倍以上，如信義區為2127筆(111.52%)，松山區為2104筆(113.83%)等，因此，中山北路二段的均價比區域均價的差價幾達二成(18.86%)，唯同樣屬於中山區的建案，但屬不同路段的新生北路之房地產，其差價則在二成以上(-23.78%)，主要因該路段位於新生高架橋附近，車流量大，噪音困擾問題層出不窮，且距離捷運交通樞杻較遠，故其與區域均價的差距較大。

　　另外，在中部地區的房地產亦有逆勢上揚的例子，如台中市農曆年過後，其所累積過去半年的能量引爆，自住客至少增加3成，購屋客也開始出價，部分新建案開出紅盤，不僅來客數大幅成長，成交量也顯著增加，更有不少新案近期陸續動工，如位於國美館特區周邊的慶仁「之間」案，七期「雙橡園1617特區」，　　精銳建設的新案「精銳雲」...等，其銷售量價幾乎都呈逆勢上揚走勢，預估下半年推案量將明顯增加。

　　整體而言，2016年的房市除了打房政策未變之外，又因台南地震所引發的土壤液化問題，而讓房市交投更為雪上加霜，上半年的交易難有轉寰空間；此外，2016年房市交易量缺乏新案交屋，加上投資人因稅賦變動的節稅考量，整體交易狀況不易突破2015年的29.3萬棟水準；為適應房市不景氣的時代，房仲業可能另闢新徑，活絡銷售管道，避免被不景氣的市場所淘汰。另外，若今年520上任的新政府之新政策可以帶來經濟的新契機，則下半年買氣可能有逐步回溫的機會，唯交易量縮，不論是建築業者或房仲業，都可能出現重新洗牌的情形。

五.結論與建議
　　經由前述的分析說明，可歸納本文的結論與建議如下:

1. 在新舊政府交接之間的空窗期，房市景氣亦處於低迷時期，有關當前國內房地產行情的變動受到房市交投低迷、海外房市投資增加、海外不動產投資的保護、仲介業服務品質的提升、投資人的稅賦考量、豪宅稅的下降...等因素變動的影響，投資人宜由這些事件的演化來瞭解當前的房市走勢。
2. 在房價易漲難跌的情況下，總統當選人表示支持公辦都更，有關都市更新的議題再受到重視，而都更又可分為公辦都更與自辦都更兩種類型，且公辦都更與自辦都更不同，前者是由政府主導，具有公權力，但政府必須人力與財力都能相互配合；後者由住戶及建商主導，或由建商或住戶委託都更公司，或住戶委託建商實施，但住戶之自主性高，且易阻礙都更之實施。另外，公辦都更又可分為全程、半程、輔導、代拆等四種不同的都更類型。
3. 2016年第一季的房市與房價表現不如預期，唯影響房價變動的因素很多，其主要原因可分為經濟環境不佳、土壤液化問題未影響房貸政策，以及部分地段的房價仍呈逆勢上揚走勢…等因素。
4. 在2016年的房市變動中，除了打房政策未變之外，土壤液化問題亦讓房市交投更為雪上加霜，且房市交易量缺乏新案交屋，加上投資人因稅賦變動的節稅考量，整體交易狀況不易突破2015年的銷售水準；若新政府可以帶來經濟的新契機，則下半年買氣可能有逐步回溫的機會，唯交易量縮，不論是建築業者或房仲業，都可能受到不利的衝擊。